新城控股刚刚开盘就遭跌停

时间:2019-07-06 09:56       来源: 未知

7月4日,新城控股(601155.SH)股价开盘就死死趴在跌停板上;因为市场对此的猜测并非会否跌停,而是有几个跌停板。一坎网

可以说,这家从常州发家并已走向全国布局的房企,遭遇了公司发展以来最为严重的一次危机;即使2016年其董事长王振华被曝出接受调查并一度闪电辞职,也不足以与这一次的恶劣程度相比。

来自社会公众、股东债权人、公司关联方甚至内部雇员的拷问蜂拥而至。虽然导火索是公司实控人的被刑拘,但这已经无法阻止外界对于这家公司产生更多的质疑。

地产新贵逢“水逆”

新城系公司是近年地产界黑马,凭借三四线城市的广泛布局,公司规模得以急速膨胀。在地产业内人士眼中,新城一直是一家外表低调内在狼性的公司,工作强度极大,几年前开始,公司很多部门例会就习惯放在周末。

公司创始人王振华通过境外多层关系,包括港股上市的新城发展控股持有A股上市公司新城控股的股权。此前,王振华兼任公司董事长、总裁等职务。

2018年8月24日晚,新城控股集团发布了公司总裁变更的公告。王振华辞去总裁之职,聘其子王晓松为公司总裁,任期与本届董事会任期相同。此后,王振华继续担任公司董事长及董事会提名委员会委员、战略委员会主任委员。

公司创立多年来,新城控股一直是江苏常州本地开发商,不曾引起外界过多关注,直到2016年开始启动扩张型战略后才开始逐步进入发展的高光时刻。

资料显示,新城控股从2016年起开始进入高速发展期,克而瑞数据统计,2016年其销售金额为685.2亿元,在当年房企销售排行榜中位列15名;2017年销售金额为1260.1亿元,同比增长87.34%,排在第13名;2018年销售金额为2210.98亿元,同比增长74.93%,进入前十名,位列第八。

新城控股以“住宅+商业”为其核心经营模式,在城市布局方面以上海为中枢,长三角为核心,同时开发环渤海、中西部、粤港澳大湾区等地,报告期内,公司进入全国98个大中型城市,销售面积1812.06万平方米,同比增长95.21%,初步实现全国化布局。

公司绩效方面,2018年新城控股录得营业收入541.33亿元,同比增长33.58%,归母净利润104.91亿,同比增长74%,扣非净利润75.97亿,同比增长51.87%。

规模和业绩的飞速增长,使得新城控股成为A股市场上亮眼的地产股。

不过新城控股的超常规发展背后,并非毫无隐患。4月2日晚间,上证所曾针对公司年报数据发出4条问询,要求公司就存货大增、利息资本化、投资物业公允价值变动等内容作出进一步解释。

资料显示,2018年度新城控股总资产增长较快,达3300亿元,同比大增约80%,其中存货1455.73亿元,同比去年大增90.59%,激增的存货量占总资产的44.07%。

事实上,快速扩张的新城控股已经连续两年总资产增速超过70%,库存增速超过90%。但在市场横盘或缩量的走势之下,该集团面临的去库存压力也浮出水面。尤其是公司大比例布局三四线城市,也为去库存任务带来新的挑战。

资本市场捶打

遭遇“黑天鹅”,是对数万投资者最沉重的打击。但就公司而言,更现实的问题是何以为继。

这家年销售额超过2000亿元,位居行业第八的地产巨头未来将何去何从?发展将受到多少影响?这些疑问让整个新城集团发展蒙上阴影。

由于负面消息出现时A股已收盘,新城控股在7月3日躲过一劫。但该来的总会来,7月4日开盘的跌停板便是其回应。对于未来的股价行情走势,市场预期同样不乐观。“至少两个跌停板。”多位买方基金经理判断。

更为严重的是,公司实际控制人出事或遭受强制措施而不能履行公司管理职责,往往直接触发企业存续期融资的违约,以及后续融资。一坎网

“目前整个资金市场非常紧张,特别是针对房地产的融资,这种情况发生后,银行将可能选择抽贷,而一旦有银行选择抽贷,可能将会引起连锁反应。”一位银行人士告诉记者。

机构方面也更为担忧,“我们很担心这个事件让银行对地产的融资继续收紧,圈子内持有新城的都不太乐观。”一位买方基金经理表示。

据统计,新城控股和新城发展控股两个平台下面合计拥有存续期债券26笔。截至2018年末,公司账面有未偿还的借贷及可转换债券为835.72亿元。

这只是目前公开可见的。最近几年,由于行业合作扩张的需求增加,很多公司还会将自己的部分高负债项目通过权益改变方式移出表内,进而降低自己的负债总额。

上证所就曾质询新城控股,认为公司有多家持股比例超过50%的合(联)营企业未被纳入合并报表。

“大家普遍都只看得到房企的表内负债,而表外负债根本无法全部看清,房企的实际负债和资金成本都比年报显示的要高。”一位上市房企资金人士透露。

比如,新城就在江苏常州通过商业银行定向发行理财产品,利率8%。加上通道之类的费用,相关的融资资金成本将超过10%。

“对于地产公司而言很重要的就是品牌和口碑,整个新城的业务模式就是通过自己的吾悦广场去和地方政府谈判拿地,获取更加便宜的地价进而实现收益。而公司实际控制人出现的这个情况,将大大降低公司的信誉,也会让很多地方政府不愿意与新城合作。”一位机构分析师告诉记者。

这家发迹于江苏的地产公司,目前的商业模式几乎是万达翻版,通过商业和地产的双轮驱动,以“吾悦广场”综合体的模式与地方政府谈判勾地,获取比同行更低成本的土地,并通过住宅快速开发回血,进而实现现金流回正。

2019年资本市场最大“黑天鹅”事件无疑是新城控股原董事长涉猥亵一案。

7月4日,A股集合竞价期间,新城控股已巨单登上跌停板,开盘后封死在跌停板上,市值蒸发约96亿。

据数据显示,截至2019年一季度末56家机构投资者持有新城控股,基金持有3.81%,券商资管持有1.49%,合计市值约69亿。

截止至券商中国记者发稿,已有平安基金、国投瑞银基金、富国基金、景顺长城、广发基金、东证资管等多家机构发布新城控股估值下调公告,将该公司估值统一下调至31.12元,距离7月4日的收盘价38.42元还差两个跌停。

6家基金公司下调估值并将减仓

富国基金7月4日晚间公告显示,关于旗下基金持有的 “新城控股”股票估值方法调整的公告显示,根据《中国证监会关于证券投资基金估值业务的指导意见》等有关规定以及“新城控股”相关公告,富国基金管理有限公司与基金托管人协商一致,自2019年7月4日起,对旗下证券投资基金持有的“新城控股”股票进行估值调整,“新城控股”(股票代码:601155)按照31.12元进行估值。

国投瑞银公告显示,自2019年7月4日起,对旗下证券投资基金持有的停牌股票 601155 新城控股采用31.12元进行估值调整;同时,对ETF联接基金持有的标的ETF,在当日份额净值的基础上考虑上述股票的调整因素进行估值。

东证资管公告显示,自2019年07月04日起,公司对旗下集合资产管理计划持有的新城控股(股票代码:601155)股票进行估值调整,按照31.12元/股进行估值。本公司将密切关注“新城控股”后续经营情况及其他重大事项,进行合理评估,并与资产管理计划托管人协商,必要时进一步确定其估值价格。

某家基金相关人士就估值调整事宜回应券商中国记者,“基金经理前期对公司进行了深入调研,对公司基本面情况认可,所以买入。该事件属于‘黑天鹅’,跟公司调研的基本面情况关系不大。参考了港股的估值办法和同业做法,调整后的估值为31.12元。基金操作策略上,短期来看,这一时间将对公司未来基本面产生不确定影响,需要找一个最佳时机进行减仓,减仓的资金加配消费板块。”

截止至7月4日收盘,新城控股以38.42元的价格毫无悬念地封在跌停板上。距离上述基金公司的调整价格还有两个跌停板。

据数据显示,截至2019年一季度末56家机构投资者持有新城控股,基金持有3.81%,券商资管持有1.49%,合计市值约69亿。

“有些机构不下调估值的原因,是因为持仓比较低,体现在净值层面影响不大。”一家基金公司内部人士透露。据悉,北京一家大型基金公司二季度较一季度相比已大幅减仓新城控股,因此决定不下调估值。

“一般来说,基金公司会在跌停或者停牌的时候调整,主要是因为收盘价没有办法体现公允价格,因此需要调整。如果没有涨跌停限制,其实不用调整估值。”某重仓新城控股的机构人士表示。

某重仓新城控股的机构回应券商中国记者,“我们以上市公司公告信息为准,投研团队积极介入调研,分析对公司基本面的影响,以保护投资者利益为原则,确保基金的平稳运作。”

133只基金持有新城控股

Choice数据显示,截至今年第一季度,共有133只基金持有新城控股,持股总量8553.64万股,持股占流通股比3.81%,持股占总股本比的3.79%,持股总市值386196.99万元。

东证资管持有新城控股通股比例最高,22只产品合计持有1.47%,市值约14.9亿。交银施罗德基金9只产品合计持有0.84%,市值约8亿。万家基金11只产品合计持有0.43%,市值约4亿。

其中,持有新城控股最多的是交银施罗德,截至第一季度末共有9只产品持有1878.44万股,占流通股比的0.84%。其他基金公司持股均在1000万股以下,持股居前的基金公司还包括万家11只基金、宝盈4只基金、广发6只基金、工银瑞信6只基金等。一坎网

一家持有新城控股股份的基金公司相关人士表示,“这是最起码的价值观问题,这种行为从道德和法律层面都不能姑息!”

券商中国记者从某基金行业人士处获悉,“具体到这类‘黑天鹅’事件,需要回归到公司质地这一核心问题。比如像之前的视觉中国,我们内部研究员认为没有涉及公司核心业务,所以后面视觉中国也超跌反弹。基金公司是否调估值,取决于公司本身质地有没有问题。但像疫苗事件这个就与公司质地直接相关。按照常规流程,新城控股会出公告,上市公司出公告后,基金公司再看盘面价格,一切都需要回归基本面。”

对于基民而言,立即赎回持有新城控股的基金是最好的选择。“董事长变更后,上市公司未来经营情况,还有待观察。今天跌停板就是市场情绪的反应,碰上重大利空,对于基民而言需要做的就是立即赎回,别管估值的问题。”一位基金行业资深人士告诉券商中国记者。

遭遇股债双杀

诸多机构重仓持有的背后,也是“黑天鹅”事件发生前新城控股质地较为优良的体现。

2015年是新城控股业绩的爆发之年。2016和2017年,销售额持续增长,分别实现650.6亿元和1264.72亿元。2018年,该公司销售额达2210.97亿元,跻身全国房企前十。

然而,黑天鹅事件导致王振华控制的上市公司遭遇股债双杀。港股方面没有涨跌幅限制,跌幅更为惨烈,新城发展控股(01030)跌幅一度近19%,物管公司新城悦跌近14%。不仅股票崩盘,新城控股的发行的债券也暴跌。15新城01跌近15%、18新控05跌超13%。

举债运行的情况对于房地产企业来说较为普遍。Choice数据显示,仅新城控股发行的尚未到期债券就有28只,其中到期日从2019年10月到2035年10月不等,上述尚未到期的债券规模总额329亿元。

此外,新城发展控股在新加坡还发行有94HB.SG、WQAB.SG、KHJB.SG3、68RB.SG共4只存量债券,对应规模78亿元。

除去公司债,上市三年半,新城控股累计募资677.26亿元,间接融资中,截至2019年一季报,短期借款的期末余额为30.40亿元,一年内到期的非流动负债为103.25亿元,长期借款为311.67亿元。新城控股资产负债率为85.47%,剔除预收账款后的资产负债率为85.46%。但在负债结构中,短期借款的比重相对较小。

新城年报显示,截至2018年底,新城已进入全国98个大中型城市,实现96个综合体项目的布局,已累计开业42座吾悦广场,已开业面积共计390.40万平方米,同比2017年增长72.25%,全年实现租金及管理费收入21.16亿元,同比2017年增长107.44%,平均出租率达98.83%。

7月4日晚间,多家机构下调估值。东证资管、平安基金、国投瑞银、富国基金、景顺长城、融通基金、中银基金等多家基金公司发布新城控股估值下调公告,自7月4日,下调旗下基金持有的新城控股股票估值,价格均按照每股31.12元进行估值。一坎网

新城控股昨日一字跌停,报38.42元,按照上述多家机构给出的估值,相当于新城控股还有两个跌停。

东证资管发布关于旗下集合资产管理计划持有的新城控股股票估值调整的公告显示,根据《中国证券监督管理委员会关于证券投资基金估值业务的指导意见》(证监会公告[2017]13号)等有关规定,经与资产管理计划托管人协商一致,自2019年07月04日起,本公司对旗下集合资产管理计划持有的新城控股(股票代码:601155)股票进行估值调整,按照31.12元/股进行估值。

公告称,公司将密切关注“新城控股”后续经营情况及其他重大事项,进行合理评估,并与资产管理计划托管人协商,必要时进一步确定其估值价格。

值得一提的是,周四高盛表示,给予港股新城发展控股买入评级,目标价为12.4港元。

7月3日,新城系三家上市公司深夜发公告,新城控股公告称,公司董事长变更,选举董事兼总裁王晓松任公司第二届董事会董事长;新城发展控股公告称,王振华刑事拘留与公司经营无关;新城悦公告称,非执行董事王振华被刑事拘留与集团经营无关。 据悉,王晓松与王振华是父子关系。

资金方面,盘后数据显示,7月4日,新城控股一字跌停,华泰证券一营业部卖出2100万元,沪股通买入237万元。新城控股收盘时跌停价卖单总金额超百亿元,全天成交金额2352万元。

从近期新城控股的大宗交易来看,7月1~3日期间共有5起大宗交易,值得注意的是,中国银河证券股份有限公司宁波柳汀街证券营业部4度出现在卖方席位上,5笔交易卖方营业部都来自宁波,在“黑天鹅”来临前实现精准出逃。

7月1日,中国银河证券宁波柳汀街营业部以40.88元的成交价分别卖出19.48万和20.12万股,买方分别为华泰证券杭州求是路营业部和海通证券宁波解放北路营业部。

7月2日,中国银河证券宁波柳汀街营业部以42.08元的价格继续向华泰证券杭州求是路营业部卖出57.07万股,向海通证券宁波解放北路营业部卖出58.93万股,两笔交易均超过当天成交额的5%,成交额都在2400万元以上。

7月3日,海通证券宁波解放北路营业部以43.8元的价格,向国泰君安证券宁波彩虹北路营业部卖出32万股,成交额为1401.6万元。

连续三天的5笔大宗交易,来自宁波的卖家们一共卖出187.6万股,成交额累计达7900万元,其中仅中国银河证券宁波柳汀街营业部一家就卖出155.6万股,成交额6500万元。