新城控股平价抛售资产 “万达难题”?“后遗症

时间:2019-07-25 11:50       来源: 未知

随着“王振华”事件对公司产生了重大影响——至少在品牌影响力层面,以及三、四级城市温室改造规划的减少,曾经跃升为“黑马”的新城控股公司将如何发展?房地产行业,继续依靠温室改革的红利快速扩张?

新城控股(601155.sh)可能会在前董事长王振华(音译)的影响下陷入现金流问题,王振华曾骚扰儿童。它现在正在出售资产。

7月24日,新城控股宣布,10个房地产项目通过股权和债权转让协议以41.5亿元的价格出售。截至2018年底,10个项目约占新城控股经审计净资产的13.62%。买方将用现金支付。

这10个项目位于杭州、常熟、苏州、上饶、江西等城市。新城控股的买家包括黄金地段房地产(000656.SZ)、上海中骏房地产和新加坡仁恒房地产。其中,金科房地产以17.21亿元的平均价格收购了6个项目。

这是新城控股公司最近出售的部分资产。一天前,纽卡斯尔控股公司宣布将出售40个项目,以降低公司的债务比率并增加现金。

在24日晚的公告中,新城控股表示,40个项目将交易约150亿元人民币,用于支付今年上半年550亿元的土地投资。

据新城控股披露的业务简报统计,今年1-6月,中信银行以挂牌方式收购70个项目,共112个住宅和商业用地,其中62个拥有全部权益。

新城控股表示,出售的40个项目,除持有100%股权项目外,还包括合资项目。它们都是尚未开始销售的项目,因此不会影响2019年2700亿元的经营业绩目标。

根据《21世纪经济报告》,Newtown Holdings以公平价格出售几乎所有这些资产,以实现资本安全保护。这是王振华之子王晓松接任新董事长,主动拜访银行和金融机构后的决定。

这是否意味着“王振华事件”使新城控股陷入资金周转问题?

高速扩张下的债务压力

《新城控股公告》称,交易项目均为新购未售纯住宅项目,公司的销售项目和商业综合体项目均无影响。

该公告没有指明“不久的将来”的范围。据CNN统计,今年新城控股公司新承接的项目中有29个是纯住宅项目。目前尚不清楚今年新项目是否包含在40个已售项目中,但在10个已成交项目中,许昌、杭州、常熟三个项目为纯住宅项目。

这可能与新城控股公司目前的债务状况有关。在7月8日的一份公告中,新城控股表示,公司今年到期的债务至少为133亿元。截至6月30日,公司账面可支配资金390亿元。

仅从账面上看,新城控股的货币资金就可以支付今年到期的债务。然而,中信发现,新城控股仍有业务要继续发展。这意味着要持续投入巨额资金。

以新城控股主要商业用地品牌吴越广场为例,计划2019年开放22个广场。在“王振华事变”之前,只有一个吴越广场开张。事发后,新城加快开放速度,在江苏淮安、广西钦州等地新建了四个吴越广场。这就是说,今年(按计划)将有18个月月广场开张。

据房地产金融媒体报道,吴越广场的建设成本超过20亿元。根据这个计算,吴越广场18个,至少需要360亿元。

事实上,截至2019年3月,新城债务总额达到3133.48亿元,比去年底增长12.17%。其中,短期贷款和一年内到期的非流动负债等计息负债1152.79亿元。相比之下,2016-2018年新城控股的生息负债分别为26.2、44.6和743亿元。

截至4月底,新城控股增加借款240亿元。同时,新城控股的资产负债率一直偏高。《财新周刊》报道,新城控股近三年资产负债率在82%以上,其中资产负债率在2018年第三季度达到88.51%的峰值,高于万科84.59%和恒大83.58%。

新城控股连续三年长期资产负债率超过80%,高于2017年和2018年100家上市房地产公司平均资产负债率77.72%和78.9%。

另一方面,当整体融资环境收紧时,银行发展贷款可能更集中在房地产企业的头上。在这种情况下,据《证券日报》报道,截至7月,271家中小房地产企业已宣告破产清算。

新城控股副总裁欧阳杰在2018年3月接受媒体采访时表示:“预计到2020年,50强住房企业将获得80%的发展贷款,50强之后,发展贷款将变得越来越紧张。如果我们不能得到更多的钱,我们就不能加速发展,我们就不能获得市场地位。

尽管去年合同销售额突破2210亿元,但新城控股在全国住房领域跃升至第8位,可能为其融资带来好处。

但随着“王振华”事件对公司产生了重大影响——至少在品牌影响力层面,以及三、四级城市温室改造规划的减少,曾经跃升为“黑马”的新城控股公司将如何发展?房地产行业,继续依靠温室改革的红利快速扩张?

“王振华事件”的影响

7月3日“王振华事件”公布后,新市镇控股、新市镇发展控股(01030.hk)、新市镇悦服务(01755.hk)三家上市公司股价及相关债券连续大幅下跌。截至7月25日,三家公司股票价格分别下跌37%、35%和22%,总市值564亿元。

王振华对猥亵儿童的怀疑引起了公众的强烈反对。事件公告后四日,两名律师共同向证期会报告,因公告时间与当事人拘留时间相隔三日,新设镇督查高某涉嫌违反规定。在过去三天里,新市镇控股公司有五笔主要交易。

作为回应,华创证券公开暗示,新城控股可能会受到事件的影响,如银行贷款、仓库爆裂和其他风险。根据华创证券7月3日的报告,主要有四条风险传导链:

1)境外条款触发美元债券提前还款,造成财务压力;2)抛售情绪对国内股价造成压力;3)股票价格接近质押警戒线;4)上述国内外变化导致银行提前收回贷款,导致银行提前还贷。D对冲。

财新周刊援引香港证券分析师的话说,由于银行贷款往往携带抵押物如土地,银行将不会轻易退出并切断贷款。新城控股的未来发展取决于王晓松能否与金融机构保持良好的关系。值得注意的是,在新城控股成立26年来,公司一直控制着王振华,直到去年8月王晓松接任总裁。一坎网

新城控股公司成立于1993年。重点介绍“商业地产”的发展模式。通过销售住宅,反馈商业地产,支持商业运营。由于与万达模式相似,又称小万达。江苏省常州市成立以来,新城得益于三四线城市棚屋库存红利的不断发展,目前已扩展到98个城市。

无论新城控股是否承认,房地产公司在出售资产时都可能遇到资金周转问题。因为这样,房地产公司可以在短期内迅速修复其资产负债表。Vanda是最典型的例子,它在2017年继续出售资产。

这与负债和营业额较高的房地产公司的经营模式有关。在正常经营情况下,房地产公司可以通过抵押项目、债券发行、固定增发等融资方式获得流动性,进行项目开发和循环利用。在此过程中,如果资产价格下跌或信贷停滞不前,资产负债率将急剧上升,这将影响经营,并导致恶性循环。

在7月8日的披露中,新城控股还承认,公司随后将采取审慎的土地投资策略,以改善财务压力。去年,新城控股在130个新住宅用地上投资超过110亿元。

虽然新城控股表示,目前有35家吴越广场,公允价值270亿元,尚未抵押,至少4000亿元的应收存货为后续融资提供担保。公司还积极与各大银行和非银行金融机构、主要合作伙伴和投资机构及时沟通,寻找融资来源,确保债务安全清偿和公司经营。

但从目前决定出售资产的结果来看,新城控股的融资来源可能受到影响。